Quien debe dinero responde con todos sus bienes, los de ahora y los futuros, y la casa no está entre los que la ley pone a salvo, aunque la deuda no sea la hipoteca. Esta guía explica cuándo puede pasar, qué lo frena, cómo es la subasta, qué cambia si la casa es de dos o heredada, qué papel tienen Hacienda y el IBI y qué puedes hacer. Las normas y los artículos del BOE en que se apoya cada dato están al pie.
Esto no es una ejecución hipotecaria. Si lo que no pagas es la hipoteca, el banco reclama directamente contra la casa hipotecada, con un procedimiento especial que solo se aplica cuando la ejecución se dirige exclusivamente contra los bienes hipotecados. Esta guía trata del otro caso: una deuda sin hipoteca, como un préstamo personal o una tarjeta, que acaba en tu casa. Para el primero, mira la guía de ejecución hipotecaria.
La casa se puede embargar por cualquier deuda
La vivienda no figura entre los bienes que la Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargables: de la casa, lo que se protege es el mobiliario y el menaje, en lo que no pueda considerarse superfluo. Para llegar a ella, el acreedor tiene que tener antes un título ejecutivo, por ejemplo una sentencia firme que te condene a pagar. Si te reclamó por un monitorio y no pagaste ni te opusiste, puede pedir la ejecución con una simple solicitud.
A partir de ahí, la deuda de una tarjeta, un préstamo personal o una factura de un proveedor sigue el mismo camino que cualquier otra.
Si eres autónomo, hay una protección que se pide antes de tener deudas: inscribirte como emprendedor de responsabilidad limitada puede evitar que las deudas de tu actividad alcancen tu vivienda habitual si su valor no supera los 300.000 euros, cifra que se multiplica por 1,5 en poblaciones de más de un millón de habitantes. No alcanza a las deudas anteriores a la inscripción ni impide que se anote el embargo por deudas con Hacienda o con la Seguridad Social. Lo explica la guía para autónomos.
Antes que la casa, otros bienes
Cuando no hay un pacto distinto, la regla es empezar por lo que se vende con más facilidad y causa menos perjuicio al deudor; y si no se puede aplicar, se sigue un orden que empieza por el dinero y las cuentas y coloca los inmuebles en el séptimo lugar de nueve, por delante solo de los sueldos y pensiones y de los créditos a medio y largo plazo. Antes de la casa van, por tanto, el dinero, los créditos, las joyas, las rentas y los bienes muebles, como un coche.
La segunda regla mira el valor: un bien que previsiblemente vale más que la cantidad por la que se despachó la ejecución no se embarga, salvo que el deudor solo tenga bienes de valor superior y haga falta trabarlos. Esa cantidad suma lo reclamado por principal e intereses vencidos y una previsión para intereses y costas que, salvo justificación, se queda en el 30 % de lo reclamado como máximo.
Ejemplo ilustrativo
Cifras inventadas. Debes 2.000 € de un préstamo. Con la previsión para intereses y costas, la ejecución se despacha, como mucho, por 2.600 €. Si tienes esa cantidad en una cuenta, el dinero va primero y basta para cubrirla. Tu piso, que vale mucho más que lo reclamado, solo puede trabarse si no tienes otros bienes con los que cubrir la deuda y hace falta para la ejecución.
Si te han embargado la casa y tienes otro bien que cubre la deuda, puedes pedir la reducción o la modificación del embargo, cuando pueda variarse sin peligro para los fines de la ejecución; lo resuelve el letrado de la Administración de Justicia por decreto. Y si te requieren para que manifiestes tus bienes, es el momento de señalar los que pueden cubrir la ejecución.
La anotación en el Registro de la Propiedad
Cuando se embarga un inmueble, el letrado de la Administración de Justicia, a petición del acreedor, manda que se haga una anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad. Desde entonces, ese crédito tiene preferencia sobre la casa frente a los créditos posteriores. Puedes vender la casa o hipotecarla, pero sin perjuicio del derecho de quien obtuvo la anotación.
La anotación caduca a los cuatro años, salvo que se prorrogue antes, por otros cuatro y sucesivamente. Y no desaparece sola al pagar: hay que pedir al órgano judicial que mandó hacerla, o al que lleve el asunto, que ordene cancelarla. Cómo funciona todo esto con más detalle lo explica la guía general del área, en su apartado sobre la anotación preventiva.
Si se llega a subastar la casa
Si la deuda no se paga, la casa puede acabar en una subasta, que se hace siempre de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE, con pujas secretas durante veinte días naturales improrrogables desde su apertura. Sale a subasta por el valor que resulta de restar a su tasación el importe de las cargas anteriores al embargo que se ejecuta; y si esas cargas igualan o superan ese valor, la ejecución sobre la casa queda en suspenso.
Ejemplo ilustrativo
Cifras inventadas. Tu casa se tasa en 200.000 € y tiene una hipoteca anterior que garantiza 150.000 €: sale a subasta por 50.000 €. Si esa hipoteca garantizara 200.000 € o más, la ejecución sobre la casa quedaría en suspenso.
En los diez días siguientes a la notificación del decreto que convoca la subasta puedes comunicar que quieres facilitarla, por ejemplo dejando que los interesados vean la casa; si colaboras, puedes pedir una rebaja de la deuda de hasta el 2 % del valor por el que se adjudique.
El precio mínimo para vender la casa
- Si alguien puja el 70 % del valor de subasta o más, al día siguiente del cierre se aprueba el remate a su favor, y tiene veinte días para completar el pago.
- Si la mejor oferta se queda por debajo del 70 %, dispones de diez días desde el cierre para presentar a otra persona que mejore el precio, con al menos el 60 % del valor de subasta, o menos si con eso se paga todo, y con el depósito ya consignado.
- Si es tu vivienda habitual y nadie mejora la puja, no puede venderse por menos del 70 % de su valor de subasta, a no ser que el precio cubra todo lo que debes al acreedor, y aun así nunca por debajo del 60 %. Si quien más ofrece es el propio acreedor por debajo de esas cifras, el remate se le aprueba por el 70 %, o por lo que se le deba si es menos, sin bajar del 60 %.
- Si no es tu vivienda habitual, basta una oferta del 50 % del valor de subasta, o la que cubra todo lo debido siempre que llegue al 40 %.
- Si nadie puja, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo si se lo pides, aunque puedes designar a alguien que se adjudique la casa por al menos el 50 % de su valor de subasta, y las partes pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta u otra forma de pago.
Ejemplo ilustrativo
Cifras inventadas. Tu vivienda habitual sale a subasta por 150.000 €, no presentas a nadie que mejore la puja y el mejor postor no es el acreedor. Una puja de 110.000 €, más del 70 %, se aprueba. Una de 80.000 €, que no llega al 60 %, no puede aprobarse. Entre 90.000 € y 105.000 €, solo se aprueba si es por todo lo que debes al acreedor.
Ojo con las fechas: estas reglas del remate y de la subasta sin postores son las de la Ley Orgánica 1/2025 y solo se aplican a las ejecuciones iniciadas desde su entrada en vigor, en abril de 2025. Si la tuya empezó antes, tu abogado te dirá qué texto le corresponde.
Cuando lo que se ejecuta es tu vivienda habitual, las costas que te pueden cobrar tienen un tope: el 5 % de lo que se reclama en la demanda ejecutiva.
Después de la subasta
- Las cargas. Quien se adjudica la casa acepta las cargas anteriores a la deuda que se ejecuta, y se manda cancelar la anotación de ese embargo y todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
- Si sobra dinero, se retiene para pagar a quienes tengan su derecho inscrito o anotado después, y lo que quede es para ti.
- Si no llega, se certifica lo que sigues debiendo, y de esa deuda respondes con todos tus bienes, también con los que tengas en el futuro.
- La posesión. Quien compra la casa puede pedir que se le ponga en posesión y, si está ocupada por quien no tiene título suficiente, su lanzamiento en el plazo de un año desde la adquisición.
Cómo es el desalojo y cómo prepararte lo explica la guía de desahucio y lanzamiento.
Si la casa es de dos
Casa ganancial
Si la deuda es solo tuya, respondes primero con tus bienes privativos; si no bastan, el acreedor puede pedir el embargo de bienes gananciales, como la casa común, que se notifica de inmediato a tu cónyuge. Tu cónyuge puede exigir que, en lugar de los bienes comunes, se embargue tu parte en la sociedad conyugal, y entonces el embargo lleva consigo la disolución de la sociedad.
Otras deudas pesan directamente sobre los gananciales, como las que un cónyuge contrae en el ejercicio de la potestad doméstica o de su profesión, arte u oficio. En los dos casos, el embargo de bienes gananciales se notifica al otro cónyuge. Si la deuda es de las que debe pagar la sociedad, puede oponerse alegando que los gananciales no deben responder de ella, y entonces es el acreedor quien tiene que probarlo; si es una deuda propia del otro, puede pedir la disolución de la sociedad, y mientras tanto la ejecución se suspende en cuanto a los bienes comunes.
Si es la vivienda habitual de la familia, disponer de ella exige el consentimiento de los dos cónyuges o una autorización judicial, aunque sea de uno solo; y si ese carácter consta en el Registro, para anotar el embargo de la vivienda de uno solo de ellos el mandamiento tiene que reflejar que no tiene ese carácter o que el embargo se ha notificado al otro.
Casa en copropiedad
Si la casa es de varios, cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte, y como respondes de tus deudas con todos tus bienes, tu parte queda sujeta a ellas. Cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común, salvo pacto de indivisión de hasta diez años, y los acreedores de un copropietario pueden concurrir a la división y oponerse a la que se haga sin ellos. Hacienda, por ejemplo, limita el embargo de una cuota en proindiviso a la del deudor y lo notifica a los demás condóminos.
Casa heredada que aún no se ha repartido
Mientras no se adjudican a cada heredero bienes concretos, lo que tiene cada uno es un derecho hereditario, que solo puede anotarse preventivamente en el Registro y que, una vez anotado, puede transmitirse, gravarse y ser objeto de otra anotación. Si un heredero tiene deudas propias, la anotación de embargo se practica sobre los inmuebles que diga el mandamiento, en la parte que corresponda a su derecho hereditario. Y sus acreedores pueden intervenir a su costa en la partición para evitar que se haga en fraude o perjuicio de sus derechos.
Otra cosa son las deudas del fallecido: la herencia las incluye, aceptarla es voluntario, y quien la acepta a beneficio de inventario solo responde de ellas hasta donde alcancen los bienes heredados. Antes de aceptar una casa heredada con deudas, consúltalo con un abogado.
Hacienda y la vivienda
Hacienda tiene su propio orden: si no se ha acordado otro y no puede empezar por lo más fácil de vender y menos gravoso, embarga el dinero, los créditos a corto plazo y los sueldos, salarios y pensiones antes que los inmuebles. Y tiene que ser proporcionada: lo justo para cubrir la deuda con sus intereses, recargos y costas. Si embarga la casa, tiene derecho a que se anote en el Registro, y la diligencia se notifica a tu cónyuge si la casa es ganancial o es la vivienda habitual. No puede venderla hasta que la liquidación de la deuda sea firme, salvo excepciones como que tú mismo pidas la venta; y hasta la adjudicación, la libera si pagas la deuda y las costas del apremio.
Los recursos frente a Hacienda los detalla la guía sobre lo que pueden retenerte Hacienda y la Seguridad Social.
El IBI y la casa
El IBI lo exige el ayuntamiento y lo recauda con las reglas de la Ley General Tributaria: si no lo pagas en el periodo voluntario empieza el apremio, y si tampoco pagas en el tiempo que da la providencia, puede proceder contra tus bienes. Con el orden de esa ley, antes que la casa van el dinero, los créditos a corto plazo y los sueldos.
Para el IBI del año en que se exige el pago y del anterior, el ayuntamiento tiene preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos. Y si la casa cambia de dueño, queda afecta al pago de la totalidad de la cuota del impuesto, con responsabilidad subsidiaria, y el notario tiene que informar a quienes firman de las deudas de IBI de ese inmueble. Si compras o heredas una casa, pide antes el justificante de que el IBI está pagado.
El coche
En el orden de embargo, el coche, como bien mueble, va por delante de los inmuebles: en sexto lugar, después del dinero, los créditos, las joyas y las rentas. El Registro de Bienes Muebles tiene una sección de automóviles y otros vehículos de motor, y el embargo de un bien inscribible se anota en el registro que corresponda. En la diligencia se nombra un depositario, que puede ser el propio deudor si usa el coche en una actividad productiva, y que tiene que conservarlo a disposición del tribunal. Lo que pasa si quieres venderlo lo cuenta la guía general del área, en su apartado sobre la venta.
Qué puedes hacer
Negociar con el acreedor
Si quieres vender tú la casa para pagar, podéis acordar la forma de venderla dentro de la ejecución, también por medio de una persona o entidad especializada; si el acuerdo no perjudica a terceros, el letrado de la Administración de Justicia lo aprueba y suspende la ejecución sobre la casa. También podéis pactar un pago que extinga la deuda, aunque el acreedor puede negarse a cobrar a plazos si el contrato no lo prevé. Ideas para plantear la propuesta, en la guía para negociar tus deudas.
Pagar antes del remate
Mientras no se haya aprobado el remate, pagar íntegramente el principal, los intereses y las costas libera la casa. Y cualquier persona, por ejemplo un familiar, puede pagar una deuda ajena, aunque el deudor no lo sepa. Y si tienes otro bien que cubre la deuda, puedes pedir que se modifique el embargo para que se trabe ese bien en lugar de la casa, como se explica más arriba.
La Segunda Oportunidad
Con la declaración de concurso se cierra la puerta a nuevas ejecuciones sobre los bienes de la masa activa, y las ya abiertas se suspenden aunque la subasta esté anunciada. Una de las vías de la exoneración es un plan de pagos que no obliga a vender antes tus bienes; si no se vende la vivienda habitual, el plan es de cinco años. Si estás casado en gananciales, tu cónyuge tiene derecho a quedarse con los bienes comunes pagando a la masa la mitad de su valor; para la vivienda habitual, se toma el mayor entre su valor de tasación y el de mercado. Lo tienes en la guía de la Ley de Segunda Oportunidad; y la relación entre la Segunda Oportunidad y la vivienda la explica la guía de vivienda e hipoteca en la Segunda Oportunidad.
Lista de comprobación
- Pide una nota simple de la casa y mira qué anotaciones tiene y a favor de quién.
- Comprueba qué deuda es, quién la reclama y por cuánto, con el número de procedimiento.
- Haz la lista de tus otros bienes: cuentas, coche, créditos que te deban. Si cubren la deuda, la casa no debería trabarse, porque no se embargan bienes de más valor que lo reclamado salvo que no haya otros.
- Si la casa es ganancial, compartida o heredada, reúne la escritura, las capitulaciones o el testamento.
- Consulta con un abogado si tienes algo que oponer y, si no vas a poder pagar, si te conviene la Segunda Oportunidad.
Guías para el siguiente paso
Lo básico, en la guía general
Quién puede trabar tus bienes, qué está protegido y cómo se alza la traba.
El dinero de tu cuenta
Lo que puede retener el banco por orden judicial o de Hacienda, y lo que no.
Si la deuda es la hipoteca
Las fases de la ejecución hipotecaria y qué puedes hacer en cada una.
Ley de Segunda Oportunidad
Cuando la deuda ya no cabe en tus ingresos: cómo funciona y qué pasa con la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué es embargar la casa?
Dejarla sujeta al pago de una deuda: el embargo se anota en el Registro de la Propiedad y, si la deuda no se paga, la casa puede acabar en una subasta electrónica, y con lo que se obtenga cobra el acreedor la deuda, los intereses y las costas.
¿Pueden embargar mi casa por un préstamo personal?
Sí, si el acreedor consigue un título que permita la ejecución, como una sentencia: la vivienda no está entre los bienes inembargables. Pero, si no se pacta otra cosa, antes van el dinero, los créditos, las joyas, las rentas y los bienes muebles.
¿A partir de qué deuda te pueden embargar la casa?
Lo deciden dos reglas: el orden de embargo, que pone los inmuebles después del dinero, los créditos, las joyas, las rentas y los bienes muebles, y la que impide embargar bienes que valgan más de lo reclamado, salvo que el deudor solo tenga bienes de más valor y haga falta embargarlos.
¿Te pueden embargar una casa por 2.000 euros?
Puede pasar si no tienes otros bienes con los que cubrir esa deuda: no se embargan bienes de más valor que lo reclamado salvo que solo haya bienes de más valor y haga falta embargarlos. Si tienes otros, pide que se cambie.
¿Qué pasa si el deudor ya no vive en el domicilio?
Las comunicaciones siguen: si no se conoce su domicilio, el letrado de la Administración de Justicia intenta averiguarlo en registros y organismos y, si no lo consigue, la comunicación se hace por edictos; quien cambia de domicilio durante el proceso tiene que comunicarlo. Y en la subasta, la regla del 70 % protege la vivienda habitual del deudor; para otro inmueble basta, por regla general, el 50 % del valor de subasta.
¿Te pueden embargar una propiedad compartida?
Tu parte, sí: cada copropietario es dueño pleno de su parte, y con ella respondes de tus deudas como con el resto de tus bienes. Hacienda, por ejemplo, limita el embargo a la cuota del deudor y lo notifica a los demás copropietarios.
¿Te pueden embargar una herencia compartida?
Sí, la parte del heredero deudor: la anotación de embargo se hace sobre los inmuebles que diga el mandamiento, en la parte de su derecho hereditario, y sus acreedores pueden intervenir en la partición.
¿Te pueden embargar la casa por no pagar el IBI?
Puede pasar, como con cualquier deuda que llegue al apremio, aunque con el orden de la Ley General Tributaria antes van el dinero, los créditos a corto plazo y los sueldos. Y para el IBI del año en que se exige el pago y del anterior, el ayuntamiento tiene preferencia sobre otros acreedores e incluso sobre quien compre la casa.
Esta guía es información general. No sustituye el consejo de un abogado sobre tu caso, y las normas y su interpretación cambian. Estamos sometiendo nuestras guías a la revisión de un abogado colegiado: cuando una lo esté, lo indicará aquí con su nombre y la fecha.