Desahucio y lanzamiento tras la ejecución hipotecaria: qué pasa, cuándo y cómo suspenderlo

Si tu vivienda ya ha salido a subasta o se ha adjudicado en una ejecución hipotecaria, lo siguiente es el lanzamiento: el desalojo de quienes la ocupan para entregar la posesión a quien se la ha quedado. Aquí tienes quién lo pide y hasta cuándo, cómo se fija la fecha, qué regula la ley para ese día y la protección que más pesa si estás en una situación vulnerable, la suspensión de lanzamientos. Al final están la norma y el artículo del BOE de cada dato.

Qué es el lanzamiento y quién lo pide

Cuando la vivienda se adjudica en la ejecución, quien la adquiere puede pedir que se le ponga en posesión. Si está ocupada, puede pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente en el año siguiente a la adquisición; pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda.

Aunque en la calle se hable de desahucio, aquí no hay un juicio de desahucio aparte: el adquirente pide el lanzamiento al tribunal de la propia ejecución. Y si antes de la subasta el tribunal ya resolvió que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en la vivienda, el letrado de la Administración de Justicia acuerda el lanzamiento de inmediato, con fijación de día y hora exacta.

Si en la vivienda vive alguien más

Si consta en la ejecución que ocupan la vivienda personas distintas del ejecutado, como un inquilino, se les notifica la existencia de la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación. Y antes de que se anuncie la subasta, el ejecutante puede pedir al tribunal que declare que esos ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble una vez enajenado: lo declara por auto no recurrible si pueden considerarse de mero hecho o sin título suficiente; si no, declara que tienen derecho a permanecer.

Lo que pasa antes, de la demanda a la subasta, está en la guía de ejecución hipotecaria; y si todavía no te han demandado, mira antes las salidas que tienes si no puedes pagar la hipoteca.

Cómo se fija la fecha

La petición de lanzamiento se notifica a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que se señala dentro de los diez días siguientes, para que aleguen y prueben lo que consideren sobre su situación. El tribunal resuelve sobre el lanzamiento por auto, sin ulterior recurso, y lo decreta en todo caso si los citados no comparecen sin justa causa. Ese auto se notifica a los ocupantes, fija el día y la hora exacta del lanzamiento y deja a salvo los derechos de los interesados, que pueden ejercitarse en el juicio que corresponda.

Cuando se notifica una resolución que fija la fecha del lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se da traslado a las administraciones competentes en vivienda, asistencia social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación. En la ejecución hipotecaria, además, el requerimiento de pago tenía que incluir las indicaciones del artículo 441.5 de la LEC, «produciendo iguales efectos»: si las administraciones de vivienda y asistencia social confirman que el hogar está en situación de vulnerabilidad, lo notifican al órgano judicial en un máximo de diez días, y el letrado de la Administración de Justicia da cinco días a las partes y suspende la fecha prevista para el lanzamiento si hace falta por la inmediatez de las fechas.

¿Se puede pedir una prórroga?

La ley regula aparte la ejecución de las resoluciones que obligan a entregar un inmueble. Cuando ese inmueble es la vivienda habitual del ejecutado o de quienes dependen de él, el letrado de la Administración de Justicia les da un mes para desalojarlo, prorrogable un mes más si hay motivo fundado; pasados esos plazos se procede de inmediato al lanzamiento, en el día y la hora exacta fijados en la resolución inicial, en la que acuerde la prórroga o en cualquier resolución posterior. Qué reglas se aplican a tu desalojo depende de la resolución que se esté ejecutando: pregúntaselo a tu abogado con ella delante. Si estás en una situación vulnerable, lo que puede frenar el lanzamiento es la suspensión de la Ley 1/2013 o la suspensión de la fecha por vulnerabilidad que acabas de ver.

Lo que dice la ley sobre el día del lanzamiento

La ley no describe el acto paso a paso, pero al regular la entrega de inmuebles en la ejecución fija algunas reglas que conviene conocer:

• Si en el inmueble hay cosas que no son objeto de lo que se entrega, el letrado de la Administración de Justicia te requiere para que las retires en el tiempo que señale; si no las retiras, se consideran bienes abandonados a todos los efectos.
• Si en el acto del lanzamiento reivindicas plantaciones o instalaciones no separables, estrictamente necesarias para el uso ordinario de la vivienda, se resuelve en la ejecución sobre el abono de su valor, siempre que lo pidas en los cinco días siguientes al desalojo.
• Si en el lanzamiento se hacen constar desperfectos causados por el ejecutado o por los ocupantes, puede acordarse la retención y el depósito de bienes suficientes del posible responsable para responder de los daños.
• Los desalojados pueden ejercitar después los derechos que crean tener en el juicio que corresponda.

La suspensión de lanzamientos para familias vulnerables

Hasta mayo de 2028, quince años después de que la Ley 1/2013 entrara en vigor el día de su publicación, el 15 de mayo de 2013, no procede el lanzamiento cuando en una ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, se ha adjudicado al acreedor o a cualquier otra persona la vivienda habitual de quien está en un supuesto de especial vulnerabilidad y reúne las circunstancias económicas que fija la ley. Ese plazo de quince años está en vigor desde el 15 de mayo de 2024, con la redacción que le dio el Real Decreto-ley 1/2024, que prorrogó la suspensión: si lees que terminaba en 2024, es información anterior a esa prórroga.

Los supuestos de especial vulnerabilidad son estos:

• Familia numerosa.
• Familia monoparental con al menos un hijo a cargo.
• Unidad familiar de la que forma parte un menor de edad.
• Unidad familiar con algún miembro con discapacidad igual o superior al 33 %, dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar.
• Deudor hipotecario en situación de desempleo.
• Convivencia con familiares hasta el tercer grado con discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite para trabajar.
• Unidad familiar con una víctima de violencia de género.
• Deudor mayor de 60 años.

Además tienen que darse a la vez cuatro circunstancias económicas:

La unidad familiar la forman el deudor, su cónyuge no separado legalmente o su pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda, sea cual sea su edad, incluidos los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. No lo mezcles con el umbral del Código de Buenas Prácticas: para la suspensión, el esfuerzo de la hipoteca tiene que haberse multiplicado al menos por 1,5, mientras que en el Código basta con que haya aumentado.

Cómo se pide la suspensión

No hace falta esperar a la fecha: las circunstancias se acreditan ante el juez o el notario encargado del procedimiento en cualquier momento de la ejecución, siempre antes de que se ejecute el lanzamiento, con documentos como el certificado de rentas de la Agencia Tributaria de los últimos cuatro ejercicios, las tres últimas nóminas, el certificado de las prestaciones por desempleo, el libro de familia, el certificado de empadronamiento, los certificados del Registro de la Propiedad, las escrituras de compra y de hipoteca y una declaración responsable. Pide los certificados cuanto antes y guarda una copia sellada de lo que presentes.

Lo que la suspensión no frena

La suspensión opera cuando la vivienda ya se ha adjudicado: lo que la ley dice que no procede es el lanzamiento, no la subasta ni la adjudicación. Tampoco borra la deuda que quede después de la subasta: la ejecución puede seguir por lo que falte, aunque, si era tu vivienda habitual, quedas liberado pagando el 65 % de lo pendiente en cinco años, más el interés legal, o el 80 % en diez. Cómo se calcula está en la guía de ejecución hipotecaria, y si esa deuda y otras te superan, empieza por la guía de la Ley de Segunda Oportunidad.

El alquiler después de perder la vivienda

Mientras dura la suspensión, si estás en el umbral de exclusión y quien ejecutó la vivienda está adherido al Código de Buenas Prácticas, puedes pedir y obtener que te la alquile. La renta anual máxima es el 3 % del valor de la vivienda al aprobarse el remate, según una tasación que aportas tú, certificada por un tasador homologado; el arrendamiento es anual, prorrogable a tu voluntad hasta cinco años, y de mutuo acuerdo cinco años más. Tienes doce meses para pedirlo desde que se suspende tu lanzamiento, y a esos plazos no se les aplica el mínimo de duración del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si en lugar de perderla en la subasta la entregaste en dación con el Código y lo pediste al solicitarla, el alquiler es otro: dos años, con una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. Está explicado en la guía de dación en pago.

Si vives de alquiler: el desahucio por no pagar la renta

Si lo que debes es la renta de un alquiler, el procedimiento es otro: el arrendador pide recuperar la vivienda en un juicio verbal de desahucio; si es tu vivienda habitual, el decreto que admite la demanda te informa de que puedes acudir a los servicios de vivienda y asistencia social, y el tribunal puede suspender el proceso, como máximo dos meses si el arrendador es una persona física y cuatro si es una persona jurídica, para que se adopten las medidas que propongan. Ese desahucio termina si, dentro del plazo del requerimiento, pagas o consignas lo que se reclama y lo que debas en ese momento, salvo que ya lo hicieras en una ocasión anterior o que el arrendador te requiriera el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda. Esta guía no entra en más detalles de ese procedimiento.

Qué hacer si te llega la fecha

• Lee con calma la resolución que te notifiquen y apunta el día y la hora que fija.
• Comprueba si estás en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad y si cumples las cuatro circunstancias económicas.
• Si es así, reúne los documentos y acredítalo ante el juez o el notario antes de que se ejecute el lanzamiento.
• Contacta con los servicios de vivienda y asistencia social de tu comunidad autónoma o de tu ayuntamiento: si confirman tu vulnerabilidad, lo notifican al órgano judicial.
• Si se suspende el lanzamiento y estás en el umbral de exclusión, pide el alquiler por escrito dentro de los doce meses siguientes.
• Retira tus cosas en el tiempo que te indiquen: lo que no retires se considera abandonado.
• Ten a mano tu documentación, el contacto de tu abogado y el de los servicios sociales que te atiendan, y prevé dónde vais a vivir.
• Si te quedan otras deudas, además de la que pueda quedar tras la subasta, haz el test de Segunda Oportunidad.

Preguntas frecuentes

Esta guía es información general. No sustituye el consejo de un abogado sobre tu caso, y las normas y su interpretación cambian. Estamos sometiendo nuestras guías a la revisión de un abogado colegiado: cuando una lo esté, lo indicará aquí con su nombre y la fecha.