Ejecución hipotecaria: qué pasa si no pagas la hipoteca y qué puedes hacer en cada fase

Si has dejado de pagar la hipoteca, o ves que no vas a poder seguir haciéndolo, lo que más preocupa es la ejecución hipotecaria: el procedimiento con el que el banco reclama la deuda directamente contra la vivienda. No es un camino sin salidas: en casi todas sus fases puedes hacer algo, desde ponerte al día hasta frenar el lanzamiento si estás en una situación de especial vulnerabilidad. Al final tienes la norma y el artículo del BOE de cada dato.

Qué es la ejecución hipotecaria y en qué se diferencia de un embargo

La ejecución hipotecaria es la forma de reclamar una deuda garantizada con hipoteca directamente contra el bien hipotecado, con el procedimiento de ejecución de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sus especialidades para los bienes hipotecados. También puede hacerse mediante la venta extrajudicial ante notario, si se pactó en la escritura.

La diferencia con una reclamación corriente está en por dónde se empieza. En una ejecución ordinaria, si no hay pacto, se procura embargar los bienes más fáciles de vender y cuya venta sea menos gravosa para el deudor; si no es posible, se sigue un orden que empieza por el dinero y las cuentas. En la hipotecaria, la ejecución se dirige exclusivamente contra el bien hipotecado, que sale a subasta por el precio de tasación fijado en la escritura, nunca inferior al 75 % del valor de tasación.

Pero la deuda no se acaba con la casa: si lo obtenido en la subasta no cubre el crédito, el banco puede pedir que la ejecución siga por la cantidad que falte con las normas ordinarias de toda ejecución, y ahí respondes con todos tus bienes, presentes y futuros.

Cuándo puede el banco reclamarte toda la hipoteca

Para reclamarte todo el préstamo, el banco tiene que darlo por vencido anticipadamente. Si la hipoteca es sobre un inmueble de uso residencial y el prestatario, el fiador o el garante es una persona física, el vencimiento anticipado solo se produce si se cumplen a la vez tres requisitos:

Estas reglas no admiten pacto en contrario. Si tu préstamo es anterior a la Ley 5/2019, que entró en vigor en junio de 2019, también se le aplican, salvo que alegues que tu cláusula de vencimiento anticipado te es más favorable, y no se aplican si el vencimiento anticipado se produjo antes de esa entrada en vigor.

Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas, tiene que comunicarte por escrito su existencia y su contenido si has dejado de pagar alguna cuota o le has mostrado dificultades. Sobre la cláusula en sí tienes más detalle en la guía del vencimiento anticipado.

Las fases, una a una

La tabla resume una ejecución judicial sobre una vivienda y solo recoge los tiempos que fija la ley; lo que dura cada fase depende de cada caso.

La oposición: cuándo y por qué motivos

Tienes diez días desde la notificación del auto que despacha la ejecución para oponerte por escrito: la ejecución hipotecaria sigue las normas generales de la ejecución, que dan ese tiempo cuando se ejecuta una escritura pública. Pero aquí solo se admite la oposición por estas causas (hay una más, solo para bienes muebles):

• Que la hipoteca o la deuda se hayan extinguido, presentando certificado del Registro de que la hipoteca está cancelada o escritura de carta de pago o de cancelación.
• Un error en la cantidad exigible, cuando la deuda es el saldo de cierre de una cuenta entre el banco y tú.
• Que una cláusula del contrato sea abusiva, si es el fundamento de la ejecución o ha determinado la cantidad exigible. Para revisarlas tienes la guía de cláusulas abusivas.

La oposición suspende la ejecución: se cita a las partes a una comparecencia ante el juez, dejando quince días entre la citación y la comparecencia, y el juez resuelve por auto dentro del segundo día. Si estima que una cláusula es abusiva, pone fin a la ejecución cuando esa cláusula es su fundamento; si no, la ejecución continúa sin aplicarla, y ese pronunciamiento, una vez firme, tiene eficacia de cosa juzgada.

Cualquier otra reclamación, como la nulidad del título o la cuantía de la deuda, se ventila en el juicio que corresponda y nunca suspende la ejecución hipotecaria; en ese juicio puedes pedir que se retenga lo que deba entregarse al banco, con una garantía previa si no tienes solvencia notoria y suficiente.

Recuperar la vivienda pagando lo vencido

Si es tu vivienda habitual, puedes liberarla antes de que se cierre la subasta aun sin el consentimiento del banco, consignando la cantidad exacta vencida por principal e intereses en la fecha de la demanda, más los vencimientos y los intereses de demora posteriores que no hayas pagado. Con otros inmuebles, depende de que el banco pida que se te comunique esa posibilidad. Es lo que suele llamarse rehabilitar el préstamo: pagas lo vencido, no toda la hipoteca.

Las costas se calculan entonces sobre las cuotas atrasadas abonadas, con el límite del 5 % de lo reclamado en la demanda, y un decreto libera la vivienda y da por terminado el procedimiento. Para volver a hacerlo tienen que pasar al menos tres años entre la liberación y el siguiente requerimiento de pago. Con cualquier inmueble, hasta que se apruebe el remate o la adjudicación puedes liberarlo pagando íntegramente lo que debas por principal, intereses y costas.

La subasta y la adjudicación

Pasados veinte días desde el requerimiento de pago y las notificaciones, el banco, tú o el tercer poseedor podéis pedir la subasta. Es siempre electrónica, en el Portal de Subastas del BOE, y admite pujas secretas durante veinte días naturales improrrogables. El banco puede pujar sin consignar nada, pero, terminada la subasta, no puede mejorar el precio del mejor postor, y si no ha habido pujas tampoco puede pedir que se le adjudique la vivienda.

En los diez días siguientes a la notificación del decreto que convoca la subasta puedes comunicar que quieres facilitarla, por ejemplo dejando inspeccionar el inmueble, y si colaboras puedes pedir una reducción de la deuda de hasta el 2 % del valor de adjudicación.

Qué precio se acepta

Estas reglas sobre la participación del banco en la subasta, el remate y la subasta sin postores son las que fijó la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde abril de 2025, y solo se aplican a los procedimientos iniciados después: si el tuyo empezó antes, pregunta qué redacción le corresponde.

Qué deuda queda después de la subasta

Lo obtenido paga al banco el principal, los intereses y las costas, sin pasar del límite que cubre la hipoteca en cada concepto; lo que sobre es para quienes tengan derechos inscritos después y, luego, para el propietario. Si el propietario eres tú, el deudor, lo que exceda de esa cobertura se destina, después de esos acreedores posteriores, al resto de lo que debas al banco por ese crédito, salvo que estés en concurso.

Si no basta, lo obtenido se aplica por este orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas, y se expide un certificado de la deuda pendiente que separa cada concepto. Pide una copia. Por esa deuda, la ejecución puede seguir contra tus demás bienes con las normas ordinarias de toda ejecución; si llega a tu nómina, mira cuánto te pueden retener del sueldo.

Si era tu vivienda habitual: la regla del 65 % y del 80 %

Si se adjudica tu vivienda habitual y el remate no basta, la ejecución sigue por lo que falte, pero quedas liberado si en cinco años desde el decreto de aprobación del remate o adjudicación pagas el 65 % de lo que entonces quedaba pendiente, más solo el interés legal del dinero hasta el pago; o, en los mismos términos, si pagas el 80 % dentro de los diez años. Si no, el banco puede reclamarte todo lo que se le deba. Y si el banco, quien recibió su derecho o una sociedad de su grupo vende la vivienda en los diez años siguientes a la aprobación, lo que te quede por pagar se reduce en el 50 % de la plusvalía obtenida, descontados los costes que acredite.

Para seguir la ejecución contra tus avalistas o fiadores por lo que falte, tienen que haber sido notificados de la demanda ejecutiva inicial, y la base es lo reclamado en ella, sin sumar los intereses de demora generados durante la ejecución.

Intereses de demora y costas

• Con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial y prestatario persona física, el interés de demora es el remuneratorio más tres puntos porcentuales, solo sobre el principal vencido y pendiente, y no puede capitalizarse salvo en el caso de la regla del 65 % y del 80 %; no cabe pacto en contrario.
• En el umbral de exclusión, desde que pides las medidas del Código de Buenas Prácticas y lo acreditas, el interés de demora es, como máximo, el remuneratorio pactado más un 2 % sobre el capital pendiente.
• En la ejecución de tu vivienda habitual, las costas que se te pueden exigir no pueden superar el 5 % de lo reclamado en la demanda.

Si tu préstamo es de antes de junio de 2019, confirma con tu abogado qué límite de intereses de demora le corresponde.

El lanzamiento y la suspensión para familias vulnerables

Tras la adjudicación, quien se queda la vivienda puede pedir la posesión y, si hay ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, su lanzamiento en el plazo de un año desde la adquisición: se les cita a una vista en diez días y el auto fija el día y la hora exactos.

La suspensión de los lanzamientos hasta mayo de 2028

Hasta mayo de 2028, quince años después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que fue el día de su publicación en el BOE, el 15 de mayo de 2013), no procede el lanzamiento cuando en una ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, se adjudique al banco o a cualquier otra persona la vivienda habitual de quien está en un supuesto de especial vulnerabilidad y cumple las circunstancias económicas de la ley. Esos supuestos son: familia numerosa; familia monoparental con al menos un hijo a cargo; unidad familiar con un menor de edad, o con algún miembro con discapacidad igual o superior al 33 %, dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar, o que conviva con familiares hasta el tercer grado en esa situación; deudor hipotecario en situación de desempleo; unidad familiar con una víctima de violencia de género; y deudor mayor de 60 años.

Las circunstancias económicas son cuatro: ingresos de la unidad familiar que no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, con límites mayores en ciertos casos de discapacidad o enfermedad y por cada hijo a cargo; un esfuerzo de la hipoteca sobre la renta familiar multiplicado al menos por 1,5 en los cuatro años anteriores; una cuota superior al 50 % de los ingresos netos; y una hipoteca sobre la única vivienda en propiedad, concedida para comprarla.

Se acredita ante el juez o el notario en cualquier momento del procedimiento, antes de que se ejecute el lanzamiento, con los documentos que enumera la ley, como el certificado de rentas de los últimos cuatro ejercicios, las tres últimas nóminas, el empadronamiento y una declaración responsable. Mientras dure la suspensión, si estás en el umbral de exclusión puedes pedir y obtener del banco que se quedó la vivienda, si está adherido al Código de Buenas Prácticas, el alquiler de la vivienda en las condiciones que fija ese Código.

El Código de Buenas Prácticas

El Real Decreto-ley 6/2012 busca reestructurar la deuda hipotecaria de quienes tienen dificultades extraordinarias para pagarla, y su Código de Buenas Prácticas prevé además medidas complementarias y otras sustitutivas de la ejecución hipotecaria, como la dación en pago. Adherirse al Código es voluntario para los bancos, pero, si el tuyo está adherido y acreditas que estás en el umbral de exclusión, sus previsiones son de obligada aplicación. La lista de entidades adheridas se publica en el BOE y en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro.

Quién está en el umbral de exclusión

Lo está quien tiene un préstamo con hipoteca sobre su vivienda habitual y reúne a la vez tres circunstancias:

1. Ingresos de la unidad familiar que no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, o cuatro o cinco veces en ciertos casos de discapacidad, dependencia o enfermedad.
2. En los cuatro años anteriores a la solicitud, un aumento del esfuerzo que supone la hipoteca sobre la renta familiar o una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad, como ser familia numerosa o monoparental con hijos a cargo, tener un menor o que el deudor sea mayor de sesenta años.
3. Una cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar, o al 40 % en esos casos de discapacidad, dependencia o enfermedad.

Para las medidas complementarias y las sustitutivas, como la dación en pago, hace falta además no tener otros bienes suficientes para pagar la deuda, que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad y se concediera para comprarla, y que el préstamo no tenga otras garantías reales ni, si las tiene personales, otros bienes suficientes. Si crees que tu banco incumple el Código, puedes reclamar ante el Banco de España.

Las medidas alcanzan también a fiadores y avalistas respecto de su vivienda habitual, y los que estén en el umbral pueden exigir que el banco agote antes el patrimonio del deudor principal, aunque renunciaran en el contrato al beneficio de excusión.

La dación en pago

La dación en pago es una de esas medidas sustitutivas. Quién puede pedirla y con qué condiciones lo explicamos en la guía de dación en pago.

La Segunda Oportunidad y el concurso

La Ley de Segunda Oportunidad no borra la hipoteca: la deuda con garantía real no se exonera dentro del valor que cubre esa garantía. Pero el concurso sí afecta a la ejecución: desde que se declara, las ejecuciones ya iniciadas sobre bienes de la masa activa quedan suspendidas, aunque se hayan publicado los anuncios de subasta, y para reanudar la de un bien que no sea necesario para tu actividad profesional o empresarial el banco necesita una resolución del juez del concurso que lo declare.

• Si la hipoteca ya se ejecutó antes de la aprobación provisional del plan de pagos o, en la vía de liquidación, antes de la exoneración, solo se exonera la deuda que quedó pendiente.
• Para conservar la vivienda existe la vía del plan de pagos, sin vender antes el patrimonio, y ese plan dura cinco años cuando no se vende la vivienda habitual.
• En ese plan, si lo pendiente de hipoteca supera el valor de la garantía, se mantienen las fechas de vencimiento pactadas, pero las cuotas se recalculan solo sobre la parte que no supera ese valor; la parte que lo excede recibe el trato de su clase, y lo que de ella quede sin pagar se exonera.
• La exoneración no protege a tus avalistas: el banco puede seguir reclamándoles.

Si tienes más deudas, empieza por la guía de la Ley de Segunda Oportunidad y haz el test.

Lista de comprobación

• Cuenta las cuotas que debes y mira en qué mitad de la duración del préstamo estás: de eso depende que el banco pueda darlo por vencido.
• Comprueba si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y, si estás en el umbral de exclusión, pide sus medidas.
• Si te has mudado, cambia el domicilio para notificaciones de la escritura: dentro de la misma población no necesitas el consentimiento del banco, pero sí notificárselo de forma fehaciente.
• Cuando te notifiquen el auto que despacha la ejecución, ve a un abogado sin esperar: tienes diez días para oponerte.
• Si estás en un supuesto de especial vulnerabilidad, acredítalo antes del lanzamiento.
• Tras la subasta, pide el certificado de la deuda pendiente.
• Si aún puedes ofrecer algún pago, mira cómo negociar tus deudas.

Preguntas frecuentes

Esta guía es información general. No sustituye el consejo de un abogado sobre tu caso, y las normas y su interpretación cambian. Estamos sometiendo nuestras guías a la revisión de un abogado colegiado: cuando una lo esté, lo indicará aquí con su nombre y la fecha.