Cláusulas abusivas en préstamos e hipotecas: cuáles son y cómo reclamar

Una cláusula abusiva no es cualquier cláusula que te perjudica. La ley de consumidores pide que no se haya negociado individualmente, que vaya en contra de las exigencias de la buena fe y que cause en tu perjuicio un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. Y tiene además una lista de cláusulas que considera abusivas en todo caso. Aquí tienes qué dice la ley, cómo se aplica a un préstamo o a una hipoteca, cuándo una cláusula ni siquiera llega a formar parte del contrato, qué pasa cuando un juez la anula y cómo se reclama.

Qué es una cláusula abusiva

Estas reglas protegen al consumidor, que es la persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, en los contratos que celebra con un empresario: quien actúa con un propósito relacionado con esa actividad. Un préstamo personal o una hipoteca sobre tu vivienda que contratas con un banco para ti es un contrato con consumidores; el préstamo que pides para tu negocio, normalmente no, porque ahí no actúas con un propósito ajeno a tu actividad.

Es abusiva la cláusula no negociada individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. Son tres condiciones a la vez: que no se negociara, que vaya contra la buena fe y que el desequilibrio sea importante.

Que no se haya negociado

Que se negociara algún punto de una cláusula, o una cláusula suelta, no impide aplicar las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato. Y si el empresario afirma que una cláusula se negoció individualmente, tiene que probarlo él. En los contratos bancarios con consumidores, el Supremo presume que las cláusulas son condiciones generales de la contratación sometidas al control de abusividad, salvo que se pruebe cumplidamente la existencia de negociación y las contrapartidas que obtuvo en ella el consumidor (STS 265/2015, de 22 de abril).

Guarda los correos, borradores u ofertas que muestren si pudiste discutir una cláusula o si te la dieron ya redactada: sirven para la primera de las tres condiciones.

Que vaya contra la buena fe y desequilibre el contrato

Para decidir si una cláusula es abusiva se tiene en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios del contrato, todas las circunstancias del momento en que se firmó y las demás cláusulas de ese contrato o de otro del que dependa. Por eso la misma cláusula se valora dentro de tu contrato concreto, no en abstracto.

Condiciones generales: la letra que no se negocia

Son condiciones generales las cláusulas predispuestas, redactadas para incorporarse a una pluralidad de contratos, cuya incorporación impone una de las partes, sea quien sea su autor y sean cuales sean su apariencia y su extensión. La ley de condiciones generales se aplica a los contratos entre un profesional que las predispone y cualquier persona que se adhiere, y los contratos con consumidores que las incorporan están sometidos también a esa ley.

Para saber si lo que firmaste son condiciones generales, fíjate en si las cláusulas venían ya redactadas para incorporarse a una pluralidad de contratos y te impusieron su incorporación: un modelo en el que solo cambian tus datos y el importe es el caso típico. Esa letra predispuesta se revisa con las dos leyes a la vez, la de condiciones generales y la de consumidores.

Las cláusulas que la ley declara abusivas en todo caso

Además de la regla general, la ley considera abusivas en todo caso las cláusulas que, según sus artículos 85 a 90, vinculan el contrato a la voluntad del empresario, limitan los derechos del consumidor, determinan la falta de reciprocidad en el contrato, le imponen garantías desproporcionadas o indebidamente la carga de la prueba, resultan desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y la ejecución del contrato o contravienen las reglas sobre competencia y derecho aplicable. Son seis grupos, y cada artículo trae ejemplos. Estos son los que más se ven en un préstamo:

Cómo se traduce en un préstamo

Los intereses de demora y las penalizaciones por impago son lo que la ley llama indemnización al consumidor que no cumple sus obligaciones: si esa indemnización es desproporcionadamente alta, la cláusula es abusiva. Para el interés de demora de los préstamos personales sin garantía hipotecaria, el Supremo concretó en 2015 que es abusiva la condición general que lo fija en más de dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio, y que la consecuencia es que el préstamo devenga solo el interés remuneratorio, sin ningún incremento por la demora (STS 265/2015, de 22 de abril).

En las hipotecas de una persona física sobre un inmueble de uso residencial es la propia ley la que fija el interés de demora: el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, que solo se cobra sobre el principal vencido y pendiente de pago y no puede capitalizarse, salvo en un supuesto concreto de la ejecución, sin que valga pacto en contrario.

Tampoco pueden imponerte los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario, ni servicios accesorios que no has pedido. En el préstamo hipotecario de la ley de crédito inmobiliario, la propia ley reparte los gastos: la tasación la paga el prestatario, y la gestoría, la notaría de la escritura del préstamo y la inscripción en el Registro de la Propiedad las paga el prestamista.

En los préstamos de esa ley, que se aplica a los firmados desde su entrada en vigor, en junio de 2019, el tipo de interés no puede modificarse en perjuicio del prestatario sin acuerdo mutuo por escrito; en los de tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés, que es lo que se conoce como cláusula suelo, y el interés remuneratorio no puede ser negativo. Como regla general, a las hipotecas firmadas antes de su entrada en vigor no se aplica esa ley. Si tu cláusula suelo es de una hipoteca anterior, si es abusiva o no lo tiene que valorar un abogado con tu escritura.

En las hipotecas de una persona física sobre un inmueble de uso residencial, el vencimiento anticipado de todo el préstamo solo se produce si se cumplen a la vez los requisitos de la ley, entre ellos un mínimo de cuotas vencidas y no pagadas y un requerimiento de pago con al menos un mes para cumplir. Lo explica la guía de la ejecución hipotecaria.

La transparencia: si la cláusula llegó a formar parte del contrato

Antes de entrar en si una cláusula es abusiva, mira cómo te la dieron y cómo está escrita. Son preguntas distintas y conviene hacerlas en este orden.

Si pudiste conocerla

Las condiciones generales pasan a formar parte del contrato cuando aceptas su incorporación y lo firman todos, y el contrato tiene que hacer referencia a ellas. No hay aceptación si quien las predispuso no te informó expresamente de su existencia ni te entregó un ejemplar. Y no quedan incorporadas al contrato las que no pudiste conocer de manera completa al firmarlo ni, salvo excepciones, las ilegibles, ambiguas, oscuras o incomprensibles.

En los contratos con consumidores, una cláusula no negociada no es legible si la letra mide menos de 2,5 milímetros, el interlineado menos de 1,15 milímetros o el contraste con el fondo dificulta la lectura. Conserva el contrato original: en una copia ampliada o reducida, el tamaño de la letra cambia.

Cómo tiene que estar escrita

Las cláusulas no negociadas tienen que redactarse con concreción, claridad y sencillez, con posibilidad de comprensión directa y sin reenvíos a textos o documentos que no te facilitaran antes de firmar o al firmar. Y tienen que respetar la buena fe y el justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye las cláusulas abusivas. Un contrato que remite a unas condiciones «disponibles en la web» que nunca te facilitaron es un ejemplo de reenvío que conviene revisar.

Si una cláusula se puede leer de dos maneras

Si las condiciones generales contradicen las particulares de tu contrato, prevalecen las particulares, salvo que las generales te resulten más beneficiosas. Las dudas de interpretación de las condiciones generales oscuras se resuelven a favor del adherente, y cuando reclamas tú, en una acción individual, la duda sobre el sentido de una cláusula se resuelve con la interpretación más favorable al consumidor.

Si no te explicaron lo esencial

Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores son nulas de pleno derecho. En las tarjetas revolving, por ejemplo, el Supremo exige que antes de firmar se explique de forma transparente cómo funciona la recomposición del capital y su relación con la TAE elevada, y considera que la falta de transparencia de la cláusula de la TAE, valorada junto con la amortización, el anatocismo y la cuota mensual baja, provoca un grave desequilibrio contrario a la buena fe. Lo tienes con detalle en la guía sobre la nulidad de una revolving.

Lo que la ley deja fuera o a salvo

• La cláusula negociada de verdad. El concepto de cláusula abusiva es para las estipulaciones no negociadas individualmente, pero si el empresario afirma que una cláusula se negoció contigo, la carga de la prueba es suya.
• Lo que fija una norma obligatoria. La ley de condiciones generales no se aplica a las condiciones que regula específicamente una disposición legal o administrativa de carácter general de aplicación obligatoria, ni a las que reflejan convenios internacionales de los que España es parte.
• El interés variable referenciado a un índice legal. En los servicios financieros, la ley deja a salvo las cláusulas por las que la entidad se reserva modificar sin previo aviso el tipo de interés cuando está adaptado a un índice legal y se describe el modo de variación, o en otros casos de razón válida, a condición de que esté obligada a informarte en el más breve plazo y puedas resolver inmediatamente el contrato sin penalización.
• Las garantías ajustadas a su norma. Se presume que no hay desproporción en los contratos de financiación o de garantías de entidades financieras que se ajustan a su normativa específica.

Si lo que te parece excesivo es el interés en sí, mira también la usura, que es otra vía. Es nulo el contrato de préstamo con un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso. Cómo se aplica a un microcrédito lo tienes en la guía para reclamar un microcrédito.

Qué pasa si el juez la declara abusiva

Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas. Esa nulidad la declara el juez, previa audiencia de las partes, y el contrato sigue siendo obligatorio en los mismos términos si puede subsistir sin la cláusula. La sentencia aclara la eficacia del contrato o, si la cláusula afecta a uno de sus elementos esenciales, declara nulo el propio contrato.

Cuando se declara la nulidad de una obligación, la regla general del Código Civil es que las partes se devuelvan lo que fue materia del contrato, con sus frutos, y el precio con sus intereses. Qué cantidades te corresponden a ti y desde cuándo lo concreta el juez con tu contrato y tus pagos delante.

Un ejemplo de lo que supone: cuando la cláusula del interés de demora de un préstamo personal es abusiva, el préstamo devenga solo el interés remuneratorio y se elimina por completo el incremento del interés de demora abusivo.

Quién decide si es abusiva

El Banco de España puede inadmitir las reclamaciones que solo pueden resolver los tribunales, como el análisis del posible carácter abusivo de una cláusula, dejar sin efecto un contrato o algunas de sus cláusulas o aplicar los efectos de una sentencia, por ejemplo la devolución de lo cobrado tras una declaración de nulidad. Y si la entidad no acepta tu reclamación, la nulidad de la cláusula abusiva solo la declara el juez.

Si es la entidad la que te reclama

Si te reclaman la deuda por un proceso monitorio, te requieren para que en veinte días pagues o te opongas por escrito explicando por qué no debes todo o parte. Y si la deuda se basa en un contrato con un consumidor, antes de requerirte el juez revisa si alguna cláusula que fundamenta la petición o que ha fijado la cantidad puede ser abusiva, y puede proponer que se reclame sin la cuantía que deriva de ella.

En la ejecución de títulos no judiciales, el tribunal examina de oficio si alguna cláusula del título puede ser abusiva y, si lo aprecia, da audiencia quince días a las partes; y tú puedes oponerte a la ejecución alegando que el título contiene cláusulas abusivas. En la ejecución hipotecaria, una de las pocas causas de oposición es el carácter abusivo de una cláusula que sea el fundamento de la ejecución o que haya determinado la cantidad exigible; si se estima, se pone fin a la ejecución o, si la cláusula no era su fundamento, sigue sin aplicarla.

Si te llega un requerimiento de pago judicial, no lo dejes pasar: llévaselo cuanto antes a un abogado.

Cómo reclamar, paso a paso

1. Reúne los papeles. El contrato o la escritura, las condiciones generales, la información que te dieron antes de firmar, los recibos y extractos donde se vea lo que te cobraron por la cláusula y los correos con la entidad.
2. Localiza la cláusula y hazle estas preguntas. ¿La negociaste o venía impresa? ¿Te la dieron antes de firmar? ¿Se entiende sin acudir a otro documento? ¿Está en alguno de los grupos de la tabla? ¿Cuánto te ha costado hasta hoy?
3. Escribe a la entidad. Pide que deje de aplicar la cláusula y que te devuelva lo cobrado por ella, por un canal que deje constancia de la fecha y del contenido, como su servicio de atención al cliente o un burofax. Guarda el justificante y la respuesta.
4. Ese intento cuenta para después. Para que se admita una demanda civil hay que haber acudido antes a algún medio adecuado de solución de controversias, y el requisito se cumple con la negociación directa entre las partes o entre sus abogados.
5. Si no hay acuerdo, la demanda. Los juicios civiles en primera instancia los conocen las secciones civiles del Tribunal de Instancia. Por regla general vas con procurador y dirigido por abogado, pero no los necesitas en un juicio verbal por una cuantía que no supere los 2.000 euros.
6. Si no puedes pagar un abogado. Puedes tener asistencia jurídica gratuita si, sin patrimonio suficiente, los ingresos brutos anuales de tu unidad familiar no superan dos veces el IPREM si vives solo, dos veces y media si sois menos de cuatro, o el triple si sois cuatro o más o familia numerosa.

Qué preguntar antes de contratar a un abogado, y qué te tiene que dar por escrito, lo tienes en la guía para elegir abogado.

Plazos para reclamar

Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho, y el Supremo distingue dos acciones. La que pide la nulidad no caduca ni prescribe cuando se trata de una nulidad absoluta. La que pide que se devuelva lo entregado al ejecutar el contrato nulo es una acción personal sujeta al plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil: 15 años antes de octubre de 2015 y 5 años hoy.

Para los gastos hipotecarios que pagaste por una cláusula nula, el Supremo fijó en 2024 que ese plazo empieza el día en que es firme la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que tú, en concreto, pudiste conocer antes que era abusiva (STS 857/2024, de 14 de junio). Para el resto de cláusulas no tenemos una nota oficial del Supremo que diga desde cuándo se cuenta, así que no lo afirmamos: no des por perdido un contrato antiguo sin que lo vea un abogado.

La prescripción se interrumpe cuando quien tiene el derecho reclama ante los tribunales o fuera de ellos, y cuando el deudor reconoce la deuda de cualquier forma. Por eso conviene que tu reclamación a la entidad sea por escrito, con fecha y con prueba de que la recibió.

Guías para el siguiente paso

Preguntas frecuentes

Esta guía es información general. No sustituye el consejo de un abogado sobre tu caso, y las normas y su interpretación cambian. Estamos sometiendo nuestras guías a la revisión de un abogado colegiado: cuando una lo esté, lo indicará aquí con su nombre y la fecha.