Cuando la cuota de la hipoteca deja de caber en tus ingresos, conviene saber dos cosas desde el principio: que entre el primer recibo devuelto y la pérdida de la casa hay un camino largo, y que en su primer tramo, antes de que el banco presente la demanda, es donde más margen tienes. Aquí tienes qué ocurre a medida que se acumulan los impagos, qué puedes pedirle al banco y qué está obligado a darte si se ha adherido al Código de Buenas Prácticas. Al final están la norma y el artículo del BOE de cada dato.
Qué pasa si dejas de pagar la hipoteca
Desde el primer recibo devuelto: intereses de demora y avisos
Desde que una cuota queda sin pagar se devengan intereses de demora. Si eres una persona física y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial, el interés de demora es el remuneratorio más tres puntos porcentuales, solo puede cobrarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no admite pacto en contrario.
Con una hipoteca firmada antes de junio de 2019, la regla que se aplica a tus intereses de demora conviene que la revise un abogado con tu escritura delante.
El banco adherido al Código de Buenas Prácticas tiene además una obligación: comunicar por escrito que el Código existe, con una descripción concreta de su contenido, a los clientes que han incumplido el pago de alguna cuota o que manifiestan dificultades para pagar. Si no te ha llegado esa carta, pregunta por escrito si tu entidad está adherida.
El impago también puede llevarte a un fichero de morosos, aunque la ley solo presume lícita esa inclusión si se cumplen unos requisitos: que los datos los dé el acreedor, que la deuda sea cierta, vencida y exigible y no la estés discutiendo en una reclamación administrativa o judicial, y que te avisaran antes de que podían incluirte. Lo tienes explicado en la guía de ficheros de morosos.
Cuando lo impagado llega al límite: el vencimiento anticipado
El banco solo puede reclamarte todo el préstamo cuando se cumplen los requisitos del vencimiento anticipado: en una hipoteca sobre vivienda de una persona física, que las cuotas vencidas y no pagadas equivalgan al menos al 3 % del capital concedido o a doce cuotas mensuales en la primera mitad del préstamo, o al 7 % o a quince cuotas en la segunda, y que te haya requerido el pago dándote al menos un mes. Cómo se cuentan esas cuotas está en la guía del vencimiento anticipado.
La reclamación y la ejecución
Para cobrar, el banco puede dirigirse contra la vivienda con el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria o, si se pactó en la escritura, con la venta extrajudicial ante notario. Y la vivienda no siempre salda la deuda: si lo que se obtiene al subastarla se queda corto, la ejecución puede continuar por la cantidad que falte, porque de tus deudas respondes con todos tus bienes, presentes y futuros. Las fases, la oposición y la subasta están en la guía de ejecución hipotecaria.
| Momento | Lo que dice la ley | Lo que puedes hacer |
|---|---|---|
| Primera cuota sin pagar | Interés de demora: el remuneratorio más tres puntos, sobre el principal vencido. | Hablar con el banco antes de que se acumulen más cuotas. |
| Impagos o dificultades | Un banco adherido al Código tiene que informarte por escrito de él. | Pedir la reestructuración del Código si estás en el umbral de exclusión. |
| Impagos por encima del límite | Requerimiento de pago con al menos un mes; después, puede reclamar todo el préstamo. | Contestar por escrito y llevar la carta a un abogado. |
| Demanda de ejecución | El requerimiento de pago indica cómo contactar con los servicios de vivienda y asistencia social. | Ponerte en contacto con ellos y explicarles tu situación. |
| Subasta anunciada | Ya no se puede pedir la reestructuración ni la dación del Código, pero sí la quita. | Si es tu vivienda habitual, liberarla pagando lo vencido antes de que se cierre la subasta. |
Las salidas antes de la ejecución
Lo que puedes conseguir depende de dos preguntas: si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y si estás en lo que el Código llama umbral de exclusión. Si las dos respuestas son sí, sus medidas son de obligada aplicación; si alguna es no, cualquier cambio en tu préstamo depende de que lo acuerdes con el banco.
Negociar con el banco: carencia, más plazo o una novación
Fuera del Código, cambiar las condiciones de la hipoteca es un acuerdo: las obligaciones pueden modificarse, pero lo pactado tiene fuerza de ley entre las partes y su cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes. Ni tú puedes imponer al banco una carencia o un plazo más largo, ni él puede cambiarte el contrato por su cuenta.
Si el banco acepta, el cambio se documenta en una escritura de modificación del préstamo hipotecario, que puede referirse a la ampliación o reducción del capital, a la alteración del plazo, a las condiciones del tipo de interés, al método o sistema de amortización y a las garantías personales. Si tu préstamo es anterior a la Ley 5/2019, esa ley pasa a aplicarse cuando se nova después de su entrada en vigor, y el prestamista tiene que informarte de lo que se modifica; esa regla no alcanza a las medidas del Código. Antes de firmar, pide por escrito la cuota nueva y cuánto durará, el interés durante el cambio y después, cuánto deberás al terminar y quién paga la escritura.
El Código de Buenas Prácticas: cuándo el banco no puede negarse
Adherirse al Código es voluntario para los bancos, pero desde que una entidad lo ha aceptado y tú acreditas que estás en el umbral de exclusión, sus medidas son de obligada aplicación. La lista de entidades adheridas se publica en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y en el BOE.
Estás en el umbral de exclusión si tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual y se dan a la vez estas tres circunstancias:
| Pregunta | Lo que exige el Código |
|---|---|
| ¿Ingresáis poco? | Que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas; cuatro veces si algún miembro tiene una discapacidad superior al 33 %, dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar, y cinco en ciertos casos de discapacidad más grave o de enfermedad grave. |
| ¿Ha cambiado vuestra situación en los cuatro años anteriores? | Que haya aumentado el esfuerzo que supone la hipoteca sobre la renta familiar o haya aparecido una circunstancia de especial vulnerabilidad, como la familia numerosa o monoparental con hijos a cargo, un menor en la unidad familiar o un deudor mayor de sesenta años. |
| ¿La cuota se lleva la mitad de lo que entra? | Que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar, o el 40 % en los casos de discapacidad, dependencia o enfermedad que elevan el límite de ingresos. |
La unidad familiar sois tú, tu cónyuge no separado legalmente o tu pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda, sea cual sea su edad. El Código solo alcanza a las viviendas cuyo precio de compra no superó en más de un 20 % el resultado de multiplicar su superficie por el precio medio del metro cuadrado del Índice de Precios de la Vivienda de ese año y esa provincia, con un límite absoluto de 300.000 €. Lo acreditas con papeles de tus ingresos, de quién vive en la vivienda y de lo que tenéis en propiedad, más una declaración responsable, y puedes autorizar por escrito a la entidad a pedir la información a la Agencia Tributaria, a la Seguridad Social y a los Registros. La lista completa de documentos está en la guía de dación en pago.
La reestructuración: la carencia que prevé el Código
El primer escalón es pedir la reestructuración de la deuda, para hacerla viable a medio y largo plazo, junto con los documentos; puede pedirse mientras no se haya anunciado la subasta. En el mes siguiente, la entidad tiene que ofrecerte un plan que aplique a la vez estas medidas:
| Medida | Regla general | Si el esfuerzo ha crecido menos de 1,5 veces y no hay especial vulnerabilidad |
|---|---|---|
| Carencia en la amortización del capital | Cinco años. | Dos años. |
| Ampliación del plazo de amortización | Hasta un total de cuarenta años desde la concesión del préstamo. | Hasta siete años, sin superar los cuarenta desde la concesión. |
| Tipo de interés durante la carencia | Euríbor menos 0,10; en los préstamos a tipo fijo, el tipo fijo actual. | El que suponga una reducción del 0,5 % del valor actual neto del préstamo. |
| Cláusulas suelo | Las que limitan la bajada del tipo de interés dejan de aplicarse de forma indefinida. | |
Durante la carencia no amortizas capital, pero el de esas cuotas no se pierde: puede pasarse a una cuota final al término del préstamo, prorratearse en las cuotas restantes o combinar los dos sistemas. La amortización anticipada que pidas en los diez años siguientes a la aprobación del plan no conlleva costes por compensación. Y la entidad puede, además, reunificar el conjunto de tus deudas.
Ejemplo ilustrativo
Pagas 800 € al mes, de los que 500 € son capital y 300 € intereses. Con la carencia del plan dejas de amortizar esos 500 € durante la carencia y pagas los intereses, al tipo reducido del Código, así que la cuota baja mucho. El capital que no amortizas sigue debiéndose: irá a una cuota final o se repartirá en las cuotas que queden.
Si, terminada la carencia, sigues en el umbral sin que sea la salida de la carencia lo que te ha situado en él, puedes pedir un segundo plan de reestructuración, con otra carencia de cinco años en la amortización del capital: la entidad tiene un mes para actualizar tu solvencia y elaborarlo, si es viable. Desde que pides las medidas y acreditas el umbral, el interés de demora queda limitado al remuneratorio pactado más un 2 % sobre el capital pendiente. Y los aranceles de notario y registrador de la novación los paga en todo caso el acreedor, con una reducción del 75 %.
Si la reestructuración no basta: la quita y la dación
El plan es inviable si fija una cuota mensual superior al 50 % de los ingresos de la unidad familiar; entonces puedes pedir una quita del capital pendiente, que la entidad tiene facultad para aceptar o rechazar en un mes. Y si ni la reestructuración ni la quita resultan viables, en los veinticuatro meses siguientes a tu solicitud de reestructuración puedes pedir la dación en pago, que la entidad está obligada a aceptar, con la deuda definitivamente cancelada. La dación del Código ya no cabe si se ha anunciado la subasta o si la vivienda tiene cargas posteriores a la hipoteca. Ese último escalón está explicado en la guía de dación en pago.
Si el banco no aplica el Código
Las reclamaciones por incumplir el Código se pueden presentar ante el Banco de España. Según el Banco de España, primero hay que reclamar en el servicio de atención al cliente del banco, que en los préstamos hipotecarios tiene un mes para responder; si no contesta o la respuesta no te satisface, puedes acudir al Banco de España dentro del año siguiente. Y que el banco venda tu préstamo no te quita el Código: su contenido se incorpora a toda la cartera de contratos de la entidad adherida, es oponible a terceros y la entidad tiene que salvaguardar tus derechos si cede el crédito.
Si buscas ayuda para pagar la hipoteca
La ley encarga al Banco de España una guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago y simuladores para saber si puedes acceder a las medidas del Código, y prevé un listado de puntos de contacto del Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales para quienes tienen dificultades para pagar su vivienda habitual. En su Portal del Cliente Bancario, el Banco de España ofrece un simulador de elegibilidad y aplicación de las medidas de los Códigos de Buenas Prácticas. Si tienes ingresos bajos o hay menores o personas dependientes en casa, pregunta también en los servicios sociales de tu ayuntamiento qué ayudas hay en tu zona.
Las medidas del Real Decreto-ley 19/2022 ya han terminado
En noviembre de 2022 se aprobó un segundo Código de Buenas Prácticas, coyuntural y transitorio, para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad con hipoteca sobre su vivienda habitual, comprada por no más de 300.000 € y constituida hasta el 31 de diciembre de 2022. Sus medidas podían solicitarse en los treinta y seis meses siguientes a la entrada en vigor del real decreto-ley, el 24 de noviembre de 2022, o en los cuarenta y dos meses siguientes en las localidades afectadas por la DANA de 2024: hasta noviembre de 2025, y hasta mayo de 2026 en esas localidades. Hoy ya no se pueden pedir.
Ese Código permitía ampliar el plazo total del préstamo hasta siete años, fijar durante doce meses la cuota en su importe de 1 de junio de 2022 mediante una carencia total o parcial del principal y pasar de tipo variable a tipo fijo. Y hasta el 31 de diciembre de 2024 no se devengaron comisiones por la amortización anticipada de las hipotecas a tipo variable en los supuestos previstos ni por su conversión a tipo fijo. Si una web te presenta hoy la congelación de la cuota como un derecho que puedes pedir, se refiere a ese Código temporal.
Lo que sigue en vigor es el Código del Real Decreto-ley 6/2012, que aquel real decreto-ley modificó: dio nueva redacción al artículo que define el umbral de exclusión y a la reestructuración del anexo, y le añadió el segundo plan.
¿Hay una «nueva ley» del impago de la hipoteca?
No hay una única ley nueva, sino varias reformas que cambian cosas concretas, además de las del vencimiento anticipado que ya has visto:
- La Ley Orgánica 1/2025 cambió desde abril de 2025 las reglas sobre la participación del banco en la subasta, el remate y la subasta sin postores, para los procedimientos iniciados después.
- Y la suspensión de lanzamientos de familias especialmente vulnerables sigue vigente hasta mayo de 2028. Está explicada en la guía del desahucio y el lanzamiento.
Lo que no conviene hacer
- Pedir un préstamo para pagar las cuotas. Si la cuota no cabe en tus ingresos, un préstamo nuevo aplaza el problema y le suma otra deuda con sus propios intereses. El Banco de España advierte de que cualquier empresa puede anunciar en internet créditos inmediatos y casi sin pedir documentación, y de que un plazo corto, un interés muy alto y unas comisiones elevadas dan una TAE por las nubes. Si estás pensando en juntar tus deudas, lee antes la guía para reunificar deudas.
- Dejar de pagar a propósito para entrar en el Código. Quien busca de forma voluntaria y deliberada situarse en el umbral de exclusión para obtener sus medidas incurre en responsabilidad, y quien se beneficia de ellas sin reunir los requisitos responde de los daños y de los gastos causados.
- Esperar a que haya subasta. Anunciada la subasta, ya no puedes pedir la reestructuración ni la dación del Código, solo la quita.
- Desentenderte de las cartas. Los requerimientos de la ejecución se envían al domicilio que consta en el Registro: si ya no vives allí, puedes cambiarlo dentro de la población designada en la escritura sin el consentimiento del banco, pero acreditando que se lo has notificado de forma fehaciente.
- Firmar la entrega de la vivienda sin saber qué deuda cancela. Fuera del Código, no puedes obligar al banco a recibir la vivienda, una cosa distinta de la que debes, aunque valga lo mismo o más; y lo que se cancele dependerá de los pactos y condiciones que firméis, que tendrán fuerza de ley entre las partes.
Cuándo prescribe la deuda de la hipoteca
Hay dos acciones que no conviene confundir: la acción hipotecaria, la que se dirige directamente contra la vivienda, prescribe a los veinte años, contados desde que puede ejercitarse; la acción personal, con la que respondes con el resto de tus bienes, prescribe a los cinco años desde que puede exigirse el pago. Y las dos se interrumpen cuando el banco te reclama, ante los tribunales o fuera de ellos, y cuando reconoces la deuda de cualquier forma. Con más detalle, y con lo que pasa con la inscripción en el Registro, lo tienes en la guía de dación en pago y en la que explica cuándo dejan de poder reclamarte una deuda.
La Segunda Oportunidad si tienes hipoteca
La Ley de Segunda Oportunidad no exonera la hipoteca dentro del valor que cubre la garantía. Con un plan de pagos, si lo que debes supera el valor de la garantía, las cuotas se recalculan sobre la parte que no lo supera, y lo que quede sin pagar del exceso se exonera. Cómo encaja la vivienda en ese procedimiento se explica en la guía sobre la vivienda y la hipoteca en la Segunda Oportunidad; si además tienes otras deudas, empieza por cómo salir de las deudas.
Lista de comprobación
- Apunta las cuotas que debes y la fecha de cada impago.
- Busca tu banco en la lista de entidades adheridas al Código, que se publica en el BOE y en la sede electrónica del Tesoro.
- Haz la cuenta del umbral: ingresos de la unidad familiar, cambios en los cuatro años anteriores y peso de la cuota sobre los ingresos netos.
- Pide la reestructuración por escrito, con los documentos, y guarda el justificante: la entidad tiene un mes para ofrecerte el plan.
- Si negocias fuera del Código, pide la propuesta por escrito y que un abogado revise la escritura antes de firmarla.
- Si te llega el requerimiento del banco, no lo dejes pasar: te da al menos un mes antes de reclamarte todo el préstamo.
- Si te demandan, contacta con los servicios de vivienda y asistencia social que figuren en el requerimiento de pago.
- Si tienes otras deudas, haz el test de Segunda Oportunidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca?
Desde la primera cuota impagada se devengan intereses de demora sobre el principal vencido. Si lo impagado llega al límite legal y el banco te requiere el pago con al menos un mes, puede reclamarte todo el préstamo y dirigirse contra la vivienda, en el juzgado o ante notario si se pactó. Antes de llegar ahí tienes las salidas de este apartado.
¿Qué puedo hacer si estoy endeudado y no puedo pagar?
Ordenar lo que debes y a quién, y ver si cabe negociar o conviene estudiar la Segunda Oportunidad: tienes el recorrido en cómo salir de las deudas. Con la hipoteca, lo primero es comprobar si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas, porque si lo está y acreditas el umbral de exclusión, sus previsiones son de obligada aplicación.
¿Me pueden dar una carencia en la hipoteca?
Si tu banco está adherido al Código y estás en el umbral de exclusión, sí: el plan de reestructuración incluye una carencia en la amortización del capital de cinco años, o de dos si el esfuerzo ha crecido menos de 1,5 veces y no hay especial vulnerabilidad. Fuera del Código, la carencia es una modificación de las condiciones del préstamo, y cambiarlas requiere el acuerdo de ambos.
¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca teniendo nómina?
Que la deuda no se queda en la vivienda: si después de la subasta falta dinero, la ejecución puede seguir contra tus demás bienes, y los sueldos están entre los que se pueden embargar. Eso sí, no se puede embargar la parte del sueldo que no supere el salario mínimo interprofesional. Lo que te pueden retener cada mes lo explica la guía sobre cuánto te pueden quitar del sueldo.
¿Si no puedo pagar la hipoteca puedo entregar la casa?
Solo puedes exigirlo con el Código de Buenas Prácticas, cuando la reestructuración y la quita no resultan viables; fuera de él, no puedes obligar al banco a recibir la vivienda en lugar de lo que debes. Lo tienes en la guía de dación en pago.
¿La deuda de la hipoteca se hereda?
La herencia comprende las obligaciones del fallecido que no se extinguen con su muerte, y aceptarla es voluntario. Quien la acepta pura y simplemente responde de esas deudas también con sus propios bienes; quien la acepta a beneficio de inventario, solo hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
¿Sigue vigente el Código de Buenas Prácticas de 2022?
No para nuevas solicitudes: las medidas del Código temporal del Real Decreto-ley 19/2022 podían pedirse hasta noviembre de 2025, y hasta mayo de 2026 en las localidades afectadas por la DANA de 2024. El Código del Real Decreto-ley 6/2012, que aquel modificó, sigue siendo de obligada aplicación para las entidades adheridas.
Esta guía es información general. No sustituye el consejo de un abogado sobre tu caso, y las normas y su interpretación cambian. Estamos sometiendo nuestras guías a la revisión de un abogado colegiado: cuando una lo esté, lo indicará aquí con su nombre y la fecha.