Ley de Segunda Oportunidad con hipoteca: qué pasa con tu casa, tus avalistas y tu pareja

«¿Pierdo mi casa?» es la pregunta que más pesa cuando se piensa en la Segunda Oportunidad, y no tiene una respuesta única. Depende de la vía que elijas, de lo que valga la casa frente a lo que debes de hipoteca, de si ya hay una ejecución en marcha y de quién firmó contigo. Aquí tienes lo que dice la ley en cada caso, sin promesas, para que lo decidas con tu abogado sabiendo qué hay en juego.

Las dos vías y la casa

La exoneración tiene dos caminos: un plan de pagos sin liquidar antes tu patrimonio, o la liquidación de la masa activa. El plan de pagos se puede solicitar mientras el juez no haya acordado la liquidación; después, esa puerta se cierra. Si buscas el recorrido completo del procedimiento, empieza por la guía de la Ley de Segunda Oportunidad.

Con plan de pagos: conservar la casa tiene condiciones

• Lo que vale tu casa cuenta. Cualquier acreedor afectado puede impugnar un plan que no le asegure, como mínimo, lo que cobraría en la liquidación concursal, y entonces el juez no concede la exoneración; y en esa liquidación, lo que sobrara al vender la casa, pagado el banco, iría a la masa activa.
• La cuota de la hipoteca se reserva. El plan debe destinar a la deuda exonerable todo lo que ingreses por encima del mínimo inembargable, de tus nuevas obligaciones y de los vencimientos de las deudas no exonerables, como la hipoteca dentro del valor de la garantía; si no lo hace y un acreedor lo impugna, el juez no concede la exoneración.
• Límites mientras dura. Los acreedores pueden proponer limitaciones o prohibiciones de tus actos de disposición o administración durante el plan; si al final no lo cumples entero por un hecho grave e imprevisible, solo obtendrás la exoneración definitiva si las cumpliste.

Si tu casa vale bastante más de lo que debes de hipoteca, haz esa cuenta con tu abogado antes de proponer el plan. Para preparar un plan realista tienes la guía del plan de pagos.

Con liquidación: la casa se vende

En el concurso entra todo tu patrimonio, incluidos los bienes y derechos que adquieras mientras dura el procedimiento, menos los que la ley declara inembargables. Si la casa está hipotecada, además de la subasta electrónica, el juez puede autorizar su venta directa o su venta con subsistencia de la hipoteca y subrogación del comprador en tu deuda. La contrapartida es que la exoneración llega antes: si ni la administración concursal ni los acreedores se oponen, se concede al cerrar el concurso, en esa misma resolución. Si la hipoteca ya no compensa, esta vía puede tener sentido; si quieres conservar la casa, no es la tuya.

La hipoteca dentro del concurso

Qué parte se exonera y cuál no

Para la ley concursal, el crédito garantizado con hipoteca tiene privilegio especial sobre la casa hipotecada, y lo que exceda de ese privilegio se trata con la clasificación que le corresponda. La deuda con garantía real no se exonera dentro del límite del privilegio especial. Todo depende, por tanto, de dónde quede ese límite:

1. Valor razonable. Se parte del informe de una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España; no hace falta uno nuevo si la valoración es de los seis meses anteriores a la declaración de concurso.
2. Deducciones. La administración concursal le resta el diez por ciento y lo que quede pendiente de los créditos con garantía preferente sobre la misma casa, como una hipoteca anterior.
3. Topes. El resultado no puede ser inferior a cero ni superior a lo que debes al banco ni a la responsabilidad hipotecaria máxima pactada.

• Interés variable. Las cuotas se recalculan con el tipo de referencia aplicable según lo pactado a la fecha de aprobación del plan, sin perjuicio de las revisiones que prevea el contrato.
• Intereses. Desde la declaración de concurso se paran los intereses de las deudas, salvo los de la hipoteca hasta donde alcance el valor de la garantía; y durante el plan, los créditos no exonerables no devengan intereses, salvo los que tengan garantía real, hasta ese valor.
• Si el banco ya ejecutó la casa antes de que se aprobara provisionalmente el plan, o antes de la exoneración en una liquidación, la exoneración alcanza solo a lo que siga debiéndose tras esa ejecución.
• Si lo exonerado se cubre después. Cuando, ejecutada la hipoteca, lo obtenido llega para pagar deuda ya exonerada, esa exoneración se revoca por ministerio de la ley.

Qué ocurre con el resto de tus deudas lo tienes en la guía de la exoneración del pasivo insatisfecho.

Si ya hay una ejecución hipotecaria en marcha

Si llegas a la Segunda Oportunidad con la ejecución iniciada, esto es lo que cambia con la declaración de concurso:

• No pueden empezar ejecuciones nuevas contra los bienes de tu masa activa, ni judiciales ni extrajudiciales, ni apremios de la Administración.
• Las ya iniciadas se suspenden, aunque se hayan publicado los anuncios de la subasta.
• El banco puede pedir que se reanude. Necesita una resolución del juez del concurso, que decide oída la administración concursal, declarando que la casa no es necesaria para tu actividad profesional o empresarial.
• Si la casa es necesaria para tu actividad, quien tiene la garantía no puede iniciar su ejecución desde la declaración de concurso.
• Pasado un año sin liquidación, el banco puede iniciar o continuar la ejecución, pero ante el juez del concurso y en pieza separada.
• Si se abre la liquidación, el banco que no había ejercitado su acción antes del concurso, ni la inició en el año siguiente, pierde el derecho a una ejecución separada, y las ejecuciones suspendidas se acumulan al concurso; lo recupera si pasa un año desde la apertura de la liquidación sin que la casa se haya vendido.

Mientras las ejecuciones estén paralizadas o suspendidas, la administración concursal puede optar por pagar la hipoteca con cargo a la masa sin vender la casa: abona de inmediato los plazos e intereses vencidos y asume los siguientes como créditos contra la masa, hasta el valor de la garantía; si incumple, la casa se vende.

Si todavía no hay concurso, la guía de ejecución hipotecaria explica el procedimiento; y tienes también las guías sobre qué hacer si no puedes pagar la hipoteca y sobre el desahucio y el lanzamiento.

Seguir pagando la hipoteca durante el plan

Si conservas la casa, la hipoteca sigue viva, y la propuesta de plan tiene que detallar con qué recursos la pagarás. Si dejas de pagarla durante el plan, el banco tendrá que reclamar o ejecutar ante el propio juez del concurso, mediante un incidente concursal. Un incumplimiento del plan permite a cualquier acreedor afectado pedir la revocación de la exoneración provisional, y con ella se abre la liquidación de la masa activa. La excepción es el incumplimiento causado por un accidente, una enfermedad u otro acontecimiento grave e imprevisible: ahí el juez puede dar igualmente la exoneración definitiva. Y ante una alteración significativa de tu situación económica cabe pedir que se modifique el plan, aunque solo se aprueba una modificación.

La dación en pago y la Segunda Oportunidad

Entregar la casa al banco para saldar la hipoteca es una salida que existe fuera y dentro del concurso. Fuera, depende de que el banco acepte: no se le puede obligar a recibir la casa en lugar de lo que se le debe. Lo explicamos en la guía de dación en pago. Dentro del concurso hay dos fórmulas:

• En cualquier momento del concurso, el juez puede autorizar la dación de la casa en pago o para el pago al banco, si lo pide el propio banco o la administración concursal con su consentimiento. Con la dación en pago, su crédito con privilegio especial queda completamente satisfecho; con la dación para pago, lo que sobre al venderla después va a la masa, y lo que falte se reconoce en el concurso con su clasificación.
• En el plan de pagos, pueden incluirse cesiones en pago de bienes que no sean necesarios para tu actividad durante el plan, si su valor razonable no supera el crédito que se extingue (si lo supera, el acreedor integra la diferencia en tu patrimonio) y si el acreedor lo acepta.

Tus avalistas

La exoneración es personal: te libera a ti, no a quienes se obligaron contigo. No afecta a los derechos del acreedor frente a tus avalistas y fiadores, tus codeudores solidarios o el hipotecante no deudor, como un familiar que hipotecara su casa para garantizar tu deuda; y ninguno de ellos puede invocar la exoneración que obtengas.

Por el aval, alguien se obliga a pagar por ti si tú no lo haces, y cuando estás en concurso el banco no tiene que agotar antes tus bienes para reclamar al fiador. Si tu avalista acaba pagando e intenta recuperar de ti lo pagado, esa reclamación de repetición o regreso corre la misma suerte que la deuda avalada: si esta quedó exonerada, la exoneración también la alcanza. Distinto es que pague una deuda no exonerable o que no se haya exonerado: entonces, por ese pago, puede ejercer contra ti la repetición, el regreso y la subrogación.

¿Puede un avalista acogerse a la Segunda Oportunidad?

Sí, en las mismas condiciones que cualquiera: puede pedir la exoneración toda persona física, sea o no empresaria, que sea deudora de buena fe, y el concurso solo procede si está en insolvencia. Si el banco le reclama lo que avaló y no puede pagarlo, su propio concurso es una opción que debe estudiar con su abogado; las situaciones que impiden la exoneración están en la guía de condiciones para acogerse.

Tu pareja

Si estáis casados en gananciales

Los bienes gananciales responden en todo caso de las deudas que contrajisteis los dos juntos, o uno con el consentimiento expreso del otro, y directamente de las que uno contrajo en el ejercicio de la potestad doméstica o de su profesión. En tu concurso no solo entran tus bienes privativos: también los gananciales, cuando deban responder de tus obligaciones. Tu cónyuge, eso sí, puede adquirir cada uno de esos bienes entero abonando a la masa la mitad de su valor; y si se trata de la vivienda habitual, se toma el más alto de dos valores, el de tasación o el de mercado. El precio lo acuerdan tu cónyuge y la administración concursal o, si no se ponen de acuerdo, lo fija el juez del concurso como valor de mercado.

Tu cónyuge también puede pedir al juez del concurso que disuelva la sociedad de gananciales: se liquida, se paga a los acreedores y el remanente se reparte entre los dos, y tiene derecho a que la vivienda habitual ganancial se incluya con preferencia en su haber hasta donde alcance; si la vivienda vale más, solo se le adjudica si paga al contado el exceso.

Las deudas gananciales siguen pesando sobre tu cónyuge aunque tú quedes exonerado, hasta que obtenga su propia exoneración.

Si los dos firmasteis la hipoteca

Si sois deudores solidarios, el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los dos, y tu exoneración no protege a tu codeudor solidario. Si la hipoteca o los préstamos son de los dos, plantéate con tu abogado si conviene que la pidáis ambos.

El concurso conjunto

Los cónyuges pueden pedir que sus concursos se declaren conjuntamente; se tramitan de forma coordinada, pero sin consolidar las masas, salvo que el juez lo acuerde excepcionalmente porque hay confusión de patrimonios. Si ya se han declarado por separado, se puede pedir su acumulación, aunque los hayan declarado juzgados distintos. Y si sois pareja de hecho inscrita, el juez puede declarar el concurso conjunto cuando aprecie la voluntad inequívoca de formar un patrimonio común.

El coche y los bienes con los que trabajas

Lo inembargable no entra en la masa activa, y la ley incluye ahí los instrumentos que necesitas para trabajar en tu profesión, arte u oficio, si su valor no guarda proporción con la deuda. Que tu coche entre en esa excepción depende de tu caso; si es parte de tu negocio, mira también la guía para autónomos.

• Con plan de pagos, no se liquida antes tu patrimonio, así que el coche no tiene por qué venderse.
• Con liquidación, el coche forma parte de la masa activa que se liquida, salvo que sea inembargable.
• Si tiene una garantía y el juez del concurso lo declara necesario para tu actividad profesional o empresarial, quien tiene la garantía no puede iniciar su ejecución.
• Si lo compraste a plazos con reserva de dominio, el crédito del vendedor o de la financiera puede tener privilegio especial sobre el coche, y si el contrato está inscrito en el Registro de bienes muebles, su acción para recuperarlo sigue las mismas reglas que la ejecución de garantías en el concurso.

Preguntas para llevar al abogado

• ¿Qué vía me conviene si quiero conservar la casa, y cuánto tendría que pagar al mes sumando la cuota de la hipoteca?
• ¿Cuánto vale mi casa a efectos del concurso y qué parte de la hipoteca queda dentro del valor de la garantía?
• ¿Vale la casa más de lo que debo? ¿Qué cobrarían mis acreedores si se vendiera?
• ¿Hay una ejecución en marcha? ¿En qué punto está y qué pasa con ella si pido el concurso?
• ¿Quién avaló mis préstamos? ¿Alguien puso su casa como garantía por mí?
• ¿Mi pareja debería pedir también la exoneración? ¿Nos conviene el concurso conjunto?
• ¿Necesito el coche para trabajar? ¿Cómo está financiado?

Si además te preocupa el coste del procedimiento, mira la guía sobre la Segunda Oportunidad gratis y la justicia gratuita; y para el resto de inconvenientes, la de desventajas y riesgos.

Preguntas frecuentes

Esta guía es información general. No sustituye el consejo de un abogado sobre tu caso, y las normas y su interpretación cambian. Estamos sometiendo nuestras guías a la revisión de un abogado colegiado: cuando una lo esté, lo indicará aquí con su nombre y la fecha.